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长时间不上班人的性格-对内"守土"承压对外"扩张"乏力:建业的十字路口

长时间不上班人的性格,对内"守土"承压对外"扩张"乏力:建业的十字路口。

对内“守土”承压、对外“扩张”乏力:“河南龙头”建业的十字路口 

编者按:房地产公司,大多从一省、一域发展起来。在楼市热火朝天的这些年,凭借着激进扩张、高负债、高周转,越来越多的区域房企走向全国,跻身一线,向着千亿销售额冲击。 

但也有一些房企没跟上激进扩张的步伐。他们或经营保守,深耕一域;亦或坚守品质,用更多时间打磨项目,却错失扩张良机。 

搜狐财经将选择东、南、西、北、中不同区域,对平时关注度较少的二三线房企进行分析,以帮助投资者和购房者进行独立的判断。 

区域房企面临诸多相似问题:本土市场受外来房企分噬,对外扩张又步履维艰。在政策收紧的当下,他们将何去何从? 

本文为“进击还是固守,二线房企生存之道”系列报道第1篇。 

在中国房地产公司TOP50排行榜中,只偏安一个省份没有向外扩张的,建业地产是唯一一家。而如今,建业的“守土”策略正在遭受越来越大的危机。 

7月31日晚,建业地产发布公告,两位拥有凯德集团背景的非执行董事罗臻毓、潘子翔离职。至此,入股建业13年的凯德彻底退出。 

凯德与建业地产的缘分始于2006年。彼时,遭遇资金链压力的建业与凯德置地达成协议,凯德以5亿元人民币购得其24.75%股权。随后,凯德依协议再次追加1.01亿元,将其所占股权增至29.75%。2007年8月,凯德置地再次出资5亿元,其所占股权已达36.14%。 

7月1日,凯德集团将其持有的全部建业股份转让予建业大股东恩辉投资,交易完成之后,凯德退出建业地产,不再持有股份。罗臻毓此前曾表示,建业地产主要布局在河南,与凯德自身核心城市的布局不相匹配。事实上从凯德入股以来,建业未曾走出过河南。 

如今,面对着内外压力,“河南王”建业来到了十字路口。 

建业走出河南? 

建业计划“走出”河南的声音最早出自2018年12月。当时,建业与河北邢台德隆钢铁签订战略合作协议,共同开发邢台市的一个小镇。这被视作建业迈开“走出去”步伐的起点。 

此后,“走出去”战略多次被建业提及,但至今尚未有实质举动。2018年建业业绩会上,建业董事长胡葆森首次表示:“将有条件地走出河南”。 

7月22日,建业16.5亿元收购中民筑友63.5%股权。在收购发布会上,胡葆森再次表示,建业集团走出河南条件有三:输出半径在500公里左右,以轻资产模式进行输出,输出产品以中原文化小镇的形态进行操作。 

2018年报显示,建业地产年内新获取的1351万平方米土储,全部位于河南。 

背靠1亿多人口、4.8万亿生产总值的河南省,确实为建业地产带来了增长空间:截至2019年6月底,建业地产实现合同销售额395.9亿元,同比增长24.1%。 

然而,建业的生存空间也正面临被外来企业挤压的风险。 

近年来,随着一线城市拿地门槛渐高,房企逐渐谋求向二线城市扩张以维持销售规模。其中人口大省河南,亦迎来了群雄逐鹿。 

建业在河南本土的市场占有率也因此受到的强大冲击。作为“河南王”的建业,在省会城市郑州的市场份额已连续两年跌出前三。其中2018年,建业在郑州的权益销售额不及正商、碧桂园、万科。 

2018年报显示,建业全年来自物业销售的收入为136.29亿元,租金收入为1.47亿元,酒店经营收入为2.85亿元,来自项目管理服务的收入6.75亿元。时至今日,与建业同一年建立的万达、绿地、保利等多家企业早已完成了全国化布局,而此时再开始“走出去”,是否为时已晚? 

对此,克而瑞在一份报告中指出,在目前全国一二线城市的竞争形势基本稳定的情况下,建业如何在其他区域争夺市场也是一个需要慎重考虑的问题。 

错失的十年 

建业成立于1992年,董事长胡葆森是当年著名的“九二派”企业家。1992年,胡葆森从香港回到河南,在郑州创立了建业地产。彼时,河南市场开发程度不高,欠缺规范,有人认为这种投资环境就像是一片“盐碱地”。 

同为“九二派”,胡葆森没有随潘石屹、冯仑他们走南闯北。从1992年成立至今,建业一直奉行“省域化”的发展战略,数年来只深耕河南一省。 

这些年,胡葆森被问的最多的就是为什么不走出河南,他认为,河南城镇化率才50%左右,未来还有大约15%的上升空间,房地产市场还有很大的增长潜力。 

2008年,建业地产在河南20个城市拥有约43个开发项目,总建筑面积约480万平方米。到2018年底,建业地产共有在建项目118个项目,总建筑面积约2172.1万平方米。其中郑州16个,河南省其他城市共102个。覆盖了河南18个地级城市和 77个县级城市。所有项目,均在河南省内。 

2008年,建业赴港上市。时任凯德总裁廖文良曾称,只要建业继续保持良好业绩,所持股权就不会轻易退出。 

建业上市以来,也正是国内房地产突飞猛进的十年。但凯德却被那些激进扩张的房企远远甩在了后面。 

地产黄金十年,国内各大房地产企业纷纷涌向全国抢地、做大规模,胡葆森及建业地产却启动下沉战略,用6年时间从河南省会郑州覆盖到省内地市级,2017年末,建业的项目遍及“五级市场”,渗透到一些人口稠密、经济消费能力尚好的县级市场及中心城镇。 

数十年的深耕,建业在河南储备了大量土地。2018年末,建业4608万平方米的总土地储备中,河南省内占比98.1%,1.9%位于海南。

(截至2018年末的土地储备情况) 

但随着碧桂园、万科和融创等头部房企掘进河南市场,当地市场格局已悄然变化。 

2018年末,建业地产河南省市场占有率为9%;此外,建业在郑州的市场占比自2008年的58.42%一路降至25%,缩水接近6成。 

而在亿翰智库最新发布的《2019年1-6月郑州市典型房企销售业绩TOP10》中,建业地产的销售业绩只排到第7位。 

人口众多的河南省确实为建业地产带来了增长空间,但与更加辽阔的省外市场相比,能为建业重资产规模带来的增幅并不大。截至2019年6月底,建业地产实现合同销售额395.9亿元,同比增长24.1%。 

与此同时,建业的负债总额陡然上升,2018年末总负债916.93亿元,同比增长69.63%,负债率连续攀升已近90%。今年4月至6月,建业陆续出售多宗项目及债权回笼资金。 

4月,建业向百瑞信托出售郑州金水项目49%股权及债权,对价13.35亿元;5月,全资子公司河南龙宇股权出让,涉及金额8.15亿元;6月,建业将旗下信阳天恒置业50.31%股权出转让给东方今典,对价5.27亿元。 

2019年以来,建业还先后发行两次美元债,合计募资5亿美元。 

此外,局限于一个区域的布局令建业难以分散自身的风险,随着强资本房企的侵入与其他本地房企的竞争,如果再不“走出去”,建业的生存环境或将被进一步压缩。 

“轻资产”姿态迈步 

伴随着“走出去”的声音,建业近期还完成了另一项动作。 

7月22日,长期偏安河南一隅的建业集团宣布以16.5亿元代价收购中民投旗下的重要资产之一—中民筑友63.5%股权,并将之更名为筑友智造。 

胡葆森表示,此次收购中民筑友,主要是看中其打造装配式建筑的能力,如果能将该项资产包纳入旗下,将对建业在住宅、商业等方面的开发有所助力。 

对于建业来说,中民筑友打造装配式建筑的能力,能助其完成住宅产业化发展规划布局。 

建业的轻资产之路,在2015年开启,彼时,建业地产对外发布新蓝海战略,开启由城市综合开发企业向城市居民新型生活方式服务企业的转型。基于此战略,建业拓展出以“品牌输出、管理输出、资本输出”为特征的轻资产扩张模式。 

2015年-2017年,建业的轻资产项目个数分别为3个、36个及75个。建业的轻资产步伐逐渐加快。 

注重“轻资产”,也与其现金流情况有关。2016年-2018年,建业重资产方面的销售金额增速逐年提高,分别达到了28.0%、51.0%及76.5%,但其销售规模不过才刚过500亿大关。 

同时,建业2018年经营性现金流为41.0亿元,较上年同期的57.6亿元同比下降了28.8%,尽管预收房款带来了381.3亿元的现金流入,但存货成本也增加至205.1亿元。为提升重资产销售与收入规模,建业做出了两项操作:一是通过收购将合作项目变为全资项目,二是出售一些项目股权获取现金流。 

建业开始在轻资产上下功夫。胡葆森认为,轻资产回报率非常高,重资产是有一个平衡值的,现在用轻资产达成转型,轻重资产结合是建业今后转型发展的模式。 

建业将轻资产拓展与管理业务交予了旗下公司中原建业,这家定位为房地产开发运营的服务商,不仅需要对外进行品牌输出、管理输出和资源输出,还有整合土地、设计、施工等各项服务资源的任务。 

本次收购中民筑友后,中民筑友所拥有的技术资本,提供装配式建筑整体解决方案,以及提供装配式建筑全产业链咨询服务装配式建筑信息化运营平台,都将纳入到中原建业的资源当中,通过技术合作业务实现轻资产运营。 

此外,建业“走出去”,也将以轻资产的姿态。品牌输出模式,意味着建业将以旗下负责轻资产拓展的中原建业为主体走出河南,而非建业地产,后者将继续坚持在河南“向下走,向小做”。 

这或将开启建业向河南省外进行品牌输出的第一步。

(责任编辑:蒋柠潞)



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本文来自太古山新闻,由【资深投稿人:孙龙泽】原创,欢迎观赏。

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